2018年上半年,在中央“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的政策指导下,各城市深化落实各项调控政策,逐渐完善土地市场的各项规范,优化供应结构及宅地供应比例,全国宅地市场逐渐回归理性。

  8月17日上午,南京出让3幅地块,出让总面积超16.7万平方米,起拍总价38亿元,最终出让楼面地价均低于板块内最高楼面地价,其中龙湖地产所拿江浦地块,比同区域地价最高峰值时候降了1.3万元/平方米。与此同时,本来计划同一天出让的江宁滨江G39和G40地块,因故终止出让。

  中估联数据研发总监颜莉指出,土拍市场政策趋严的背景下,预计下半年宅地市场将持续下行趋势,溢价率也将普遍维持在较低空间。

  在全国房地产市场逐渐降温的背景下,开发商未来的利润空间将遭到进一步的压缩。

  开发风险

  上述中估联认为有土地泡沫的8个城市包括沈阳、重庆、广州、合肥、成都、南京、厦门、杭州。这里面就涵盖了一线城市、准一线城市或处于上升期的二线城市。

  以沈阳为例,上半年沈阳作为调控相对宽松的二线城市,人口流入和棚改政策使购房需求过度释放,上半年沈阳新建商品住宅价格同比上涨超过10%,土地市场间接受到影响,开发商拿地积极性激增,加剧当地土拍市场的竞争,截至目前,沈阳宅地平均成交楼面价达5637.5元/平方米,平均溢价率达51%,相较去年同期都有大幅的上升。但同时,在沈阳现有的经济实力无法支撑房价持续上涨,加之购房需求过度释放,消耗了相当程度的购买力,因此未来沈阳楼市上行缺乏可持续的支撑。

  不断收紧的政策间接影响到土地市场的积极性,土地泡沫挤出效应明显。目前一线城市宅地市场以提供“租赁用地”及政策性住房用地为主。而重点二线城市的宅地市场呈现量升价稳的态势,在土拍市场“限地价,竞配建,竞自持”等重重调控下,宅地的溢价率暂被维持在较为合理的区间内。

  在土拍政策趋紧的前提下,土地市场竞争分化加剧,一线城市宅地市场依旧低迷;二三线虽然有部分城市地块竞争激烈,但热门二线城市目前宅地盈利能力亦下降显著。

  值得关注的是,由于一线城市拿地艰难,土拍市场限制严格,部分房企拿地战略逐步向三、四线城市倾斜,这个趋势在上半年尤为显著。但三、四线城市的人口吸附能力较弱,且经济对房价的支撑度较低,房价缺乏持续上涨的动力,预计在未来两三年内会出现大量库存无法被吸收的现象,开发商的宅地开发风险将日益增大。

  从今年已发布中报的房企来看,过往在三四线城市布局的风险已经初现端倪。以中南建设为例,2018年上半年,中南建设实现合同销售额652.5亿元,同比增长44%;平均销售价格12539元/平方米,略低于去年全年的平均销售价格。但中南建设的净利润只有6.7%,相比销售规模相当的旭辉控股2018年上半年13.3%的净利润,几乎拉开一倍的差距。中南建设曾对外做出解释:部分房地产结算项目毛利率过低主要原因在于项目所处位置一般、配套尚未成熟,拿地价处于市场高位、公司为加快资金回收以投入其他项目而实施较低售价,以及限价、市场低迷等原因均对毛利率产生影响。

  利润压力

  年初,大牌房企仍积极进入二三线城市参与土拍。招商蛇口以顶价46亿元、并配建棚户区改造定向安置房2000平方米摘得天津这幅宅地,住宅建筑面积为24.29万平方米,剥离安置房后的住宅成交楼面价高达20331元/平方米,而该地块周边新房价格仅为22500元/平方米,地价贡献率高达90.36%,土地市场泡沫值达到61%,处于较高的位置。

  此外,重庆招商依城房地产开发有限公司于2018-10-21以高达6319元/平方米的楼面价竞得位于重庆两江新区的一幅宅地,溢价率40.42%。目前上述地块周边在售楼盘均价在6000元/平方米左右。即使未来预计上市价格超过目前周边在售房价的30%,开发商仍然面临较大的利润压力与周转压力。

  按传统做法,对于这些开发风险大、预计会亏损的地块,开发企业都会选择放缓开发节奏捂盘,静待市场回暖,踏准销售节点,以保障项目的基本盈利。

  但业内人士指出,目前各城房地产市场受限严重,短时间内没有松动的可能。不少房企人士指出,当前房企只有在户型创新、挖掘新的市场需求点及有高额附加值的产品方面拓展利润空间。

  进入哪座城市与什么时间进入,或许更能体现房企的盈利能力。以中南建设为例,此前布局的三四线城市有去化较好的宁波、南通,也有市场情况一般的泰安、泰兴、万宁、阿坝州等地。中南建设的中报显示,2018年上半年,其存货高达1215亿元,占到了公司总资产的64.14%。公司的流动比率从2017年上半年的1.54进一步下降到了2018年上半年的1.39,速动比率也从2017年上半年的0.3348进一步下降到了2018年上半年的0.2978,二者均处于行业较低水平。

  随着地价泡沫的挤出,部分房企通过联合拿地来降低开发风险,并改变地块性质和用途规划。比如中骏拿下的上海闵行区华漕镇MHPO-1402单元42-07地块,此前的性质为商办,中止出让之后又再投放市场并改为商业。据中骏相关人士透露,地块自持部分大概率用于长租公寓建设。